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从国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数看,房价环比的先锋队,4月份就已经是二线城市唱主角了。5月18日公布的数据,再次重复了这一现象。
倒不是说一线城市就不了,不,它们还在涨,而且由于基数高,涨幅又不低,总价增量仍很吓人。但从势头看,二线热点城市似乎有“接棒”的迹象。
是哪些城市?春节以后的几篇文章里,我已经陆续点过它们的名了。南京楼盘、苏州楼盘、厦门楼盘、福州楼盘、合肥楼盘、珠海楼盘等。我们记者实地调查的情况看,南京、苏州、珠海的楼市去年三季度以后就开始起飞。因此,严格说来,它们不是“接棒”,而是持续。只是,范围有所扩大。近,有朋友跟我说,南昌楼盘、武汉楼盘的房价也在加速。
如果说,南京、苏州、厦门多少还有可理解之处,让我有点意外的,是合肥和南昌这样的弱二线城市。经济实力和居民收入水平,在中部并不算很突出。
肯定有朋友会说,这些年来,房价的,从来不是经济水平和居民收入逻辑发展的直接结果。用人均收入来衡量,无法解释房价翻着筋斗地。既不能与西方发达经济体的城市进行比较,国内城市之间也会有令人错谔的表现。譬如,成都和重庆楼盘的经济实力明显要强于南昌、合肥,但它们的房价就远比后两者温和得多。
正如深圳楼盘、上海楼盘、北京楼盘通州加码调控一样,二线热点城市紧随其后进行调控,并不令人意外。此前南京、苏州已实行“限涨”措施,但收效甚微。据媒体报道,在迭出、楼市量价齐飙的情况下,苏州即将实施新一轮方案,包括购房者须满足缴纳一年以上,缴纳个人所得税两年以上,另将推出非本地户籍人士买房须持居住证满一年的硬性规定,以防止刻意炒房、补等情况。
苏州与南京是此轮华东楼市急升的“双子星”,此前已双双发布“限涨令”,这次南京会不会也推出措施?很有可能。已有好事者把新一轮名单都列出来了。主要就是上面列举的那些二线城市。只是孰先孰后而已。
这种做法我们并不陌生。上一轮调控,多的时候,全国有46多个城市。2014年6月后,除一线城市和三亚楼盘外,它们陆续取消了。顺便说一句,我至今不明白,决定实行和取消之前,有没有进行类似赛前沙盘推演的预判。
的效果,很难直接评判。2011年楼市的短暂调整,很难说与2010-2011年一批城市实行没有半点关系;但你要是认为真能起到抑制房价的作用,就很难解释,在没有任何放松的情况下,出现了2012-2013年的全国性暴涨。同样,一线城市持续6年了,深圳去年以来却再次,上海今年以来也不遑多让。
略去论证过程,基本可以肯定,单一的措施,见效甚微,如果不是可以忽略不计的话。必须与其他调控政策一起配合使用,包括但不限于信贷政策、财税政策和土地供应。而且,在其中只能扮演起辅助作用的配角。
那么问题来了。2015年下半年以来深圳更早一些,以一线城市和二线热点城市为代表的这轮楼市,主要的推动因素是宽松货币下,大量资金涌入房地产市场,再加上这些城市2014年-2015年的土地供应严重不足。
现在,资金对楼市的流动偏好并未发生根本位移,土地供应依然没有改善,仅仅是重新祭出或收紧,效果是可以预见的。因为,前二者是影响当前楼市发展的主导因素,多是次要因素,主导因素没有变化,次要因素无法改变市场运行轨迹。上一轮的,已被证明效应极为有限,重新祭出,边际效应更是递减。从这个意义上说,目前的更多是具有心理层面的影响和象征意义。
二线热点城市的政府部门当然不能听任楼市的狂飙,但只停留在恢复2011年的老手段,也是不够的。在因城施策的原则下,像南京、苏州等城市,商品房库存告急,可以协调金融机构,再次上调二套房首付;采取措施,催促地产商将在建商品房上市,并尽快供应更多的土地。有些城市,前两年供应土地就不多,今年又是两三个月断档,这是在制造饥饿。
我在此前的文章说过,一线和二线热点城市,常常要靠盘活、整理存量土地来供应市场,新增建设用地有指标限制。这方面,国土部门也应有所作为。国土资源部是房地产调控部际联席会议成员,此时理应为土地供求关系紧张的城市,置换一批新增建设用地指标。
房地产市场的管理,包括调控在内,需要增加预判性。一波大涨,京沪深攀上10万+的新高峰;又一波大涨,南京苏州站稳了5万+的边线,合肥厦门福州武汉珠海也在追赶。这样的涨势,已经对深化经济结构调整形成了障碍。预期管理不可缺位。(编辑 张立伟)
责任编辑: zhangyunxiang
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